Саму недвижимость в ЦФА не превращают: на 15.11.2026 в перечне ЦФА есть денежные требования и доля в капитале непубличного АО, поэтому выпускают ЦФА к компании, которой принадлежит объект. Выпуск идёт только у оператора из реестра Банка России, а неквалифицированный инвестор покупает большинство ЦФА в пределах 600 тыс. ₽ за календарный год у каждого оператора.
Ошибка: «ЦФА на квартиру»
Токенизация недвижимости: выпуск цифровых прав к компании, которой принадлежит объект, а не к самому объекту. В перечне ЦФА денежные требования, права по эмиссионным ценным бумагам, право участия в капитале непубличного АО и право требовать передачи эмиссионных ценных бумаг (Банк России).
Отсюда два рабочих варианта:
| Вариант | Как устроено | Что получает инвестор |
|---|---|---|
| Денежное требование | Компания-владелец берёт деньги под объект и возвращает их по графику из решения о выпуске | Право на выплаты, а не на квадратные метры |
| Доля в непубличном АО | Объект принадлежит акционерному обществу, ЦФА дают право участия в его капитале | Долю в компании, которой принадлежит здание |
Какой вариант подходит, решают собственник и юрист: от этого зависят устав компании, решение о выпуске и учёт. Остальные активы, от товара до доли в бизнесе, разобраны в статье токенизация активов.
Кто участвует в токенизации недвижимости
Четыре роли. Депозитарий нужен не всегда, остальные три обязательны.
- Компания-владелец объектаНепубличное АО или заёмщик: она эмитент ЦФА, принимает решение о выпуске и раскрывает отчётность.
- Оператор ИСВыпускает ЦФА и ведёт учёт прав в своей системе. Только из реестра Банка России.
- ИнвесторыПокупают ЦФА и получают выплаты по решению о выпуске. Неквалы в пределах лимита.
- Цифровой депозитарийНужен, если ЦФА выпускают на адреса в публичной сети: он ведёт адреса инвесторов.
Обратите внимание, кто здесь эмитент: не застройщик и не управляющая компания вообще, а именно та компания, которой принадлежит объект. Она подписывает решение о выпуске, платит инвесторам по графику и раскрывает отчётность. Если объект пока принадлежит другому лицу, сначала решают этот вопрос, и только потом идут к оператору.
Цифровой депозитарий появляется в схеме, только если вы выпускаете ЦФА на адреса в публичном блокчейне: в публичной сети ЦФА выпускают на адреса в блокчейне, адреса ведёт цифровой депозитарий; покупатель проходит идентификацию по 115-ФЗ при размещении.
ЦФА на недвижимость: сколько выпустить
Объём выпуска решает собственник, а номинал одной ЦФА решает, кто сможет купить. С 1 января 2026 года неквалифицированный инвестор покупает простые ЦФА с фиксированными выплатами без лимита, если рейтинг эмитента не ниже A+; большинство остальных ЦФА в пределах 600 тыс. ₽ за календарный год у каждого оператора, а часть только квалифицированным инвесторам (Указание № 7176-У). Чем выше номинал, тем меньше ЦФА влезает в лимит одного частного инвестора. Задайте сумму и номинал.
Цифры для примера: подставьте свои
Выпустить
50 000 ЦФА
Белое: доля выпуска, которую берёт один неквал в пределах 600 000 ₽ по ЦФА с переменным доходом. Банк России: ЦФА для неквалифицированных инвесторов
Как считает калькулятор и пример на 50 млн ₽
Число ЦФА = сумма выпуска / номинал, с округлением вниз. Один неквалифицированный инвестор = 600 000 ₽ / номинал, с округлением вниз. Минимум неквалов на весь выпуск = число ЦФА / ЦФА на одного неквала, с округлением вверх.
| Номинал | Число ЦФА | Один неквал купит | Минимум неквалов на выпуск |
|---|---|---|---|
| 1 000 ₽ | 50 000 | 600 | 84 |
| 10 000 ₽ | 5 000 | 60 | 84 |
| 100 000 ₽ | 500 | 6 | 84 |
| 1 000 000 ₽ | 50 | 0 | неквал не купит ни одной |
Квалифицированные инвесторы и компании покупают без этого лимита, а на рынке ЦФА именно юрлица купили 88% первичных размещений в октябре 2026 года (АКМ). Если объект рассчитан на частных покупателей, номинал важнее, чем кажется.
Токенизация недвижимости в России: шаги
- 1Выбрать конструкциюСобственник и юрист
Денежное требование к компании-владельцу или доля в непубличном АО, которому принадлежит объект.
- 2Подготовить эмитентаФинансовый директор и аудитор
Объект на балансе компании-эмитента, отчётность за 3 года для решения о выпуске (с аудиторским заключением, если аудит обязателен), как требуют правила с 1 октября 2026 года.
- 3Выбрать оператораЭмитент
Только из реестра Банка России, на 15.11.2026 там 24 оператора. Пять вопросов оператору в статье операторы ЦФА.
- 4Решение о выпускеЭмитент и юрист
Права, объём, номинал, срок, выплаты и круг инвесторов. Подписывается усиленной электронной подписью.
- 5РазмещениеОператор и инвесторы
Заявки, проверка квалификации и лимитов. Для публичной сети ещё цифровой депозитарий и идентификация покупателей по 115-ФЗ.
- 6Выплаты и учётКазначейство и бухгалтерия
График выплат и погашение по решению о выпуске, учёт выпуска у эмитента. Подробно в статьях погашение ЦФА и учёт ЦФА.
Сделаем витрину выпуска под объект, кабинет инвестора и страницу раскрытия эмитента. Смотреть услугу →
Частые вопросы
Можно ли выпустить ЦФА прямо на квартиру или здание?
Права на сам объект в перечень ЦФА не входят. Выпускают ЦФА с денежным требованием или долей в непубличном АО, которому принадлежит объект.
Сколько ЦФА на недвижимость может купить неквалифицированный инвестор?
Большинство ЦФА, кроме простых с рейтингом эмитента не ниже A+, неквалифицированный инвестор покупает в пределах 600 тыс. ₽ за календарный год у каждого оператора (Указание № 7176-У). Калькулятор на странице считает это в штуках.
Кто эмитент при токенизации недвижимости?
Компания, которой принадлежит объект: непубличное АО или заёмщик. Она принимает решение о выпуске и раскрывает отчётность.
Нужен ли цифровой депозитарий?
Только если ЦФА выпускают на адреса в публичной сети: тогда адреса инвесторов ведёт цифровой депозитарий.
Обсудим ваш объект
Конструкция выпуска, витрина и кабинеты. Ответим за 15 минут.
